Vậy là bạn đã nhận được một hợp đồng làm việc trên một khu nhà body corporate — có thể là một tòa chung cư cao tầng, một khu phố nhà liền kề (townhouse), hoặc một khu thương mại dạng strata. Bạn đến, làm việc và gửi hóa đơn. Sau đó, người quản lý body corporate hỏi bạn một câu khiến bạn đứng hình: “Có giấy chứng nhận bảo hiểm không?”

Đừng hoảng loạn. Nhưng cũng đừng nói dối. Các khu nhà body corporate — còn được gọi là bất động sản strata — có yêu cầu bảo hiểm khắt khe hơn nhiều so với các công việc dân cư hoặc thương mại thông thường của bạn. Body corporate (hoặc tổ chức của chủ sở hữu) có trách nhiệm pháp lý phải bảo vệ tòa nhà và các chủ sở hữu của nó. Điều đó có nghĩa là họ sẽ yêu cầu bạn cung cấp bằng chứng về bảo hiểm trước khi bạn đặt chân lên công trường. Và nếu bạn không có, bạn sẽ không thể vào cổng.

Tôi đã làm trong ngành thương mại hơn 20 năm và đã thấy nhiều thợ mất những hợp đồng tốt vì họ nghĩ rằng bảo hiểm trách nhiệm công cộng (Public Liability) tiêu chuẩn của họ là đủ. Nhưng không phải lúc nào cũng đơn giản như vậy. Vì vậy, hãy để tôi hướng dẫn bạn chính xác những gì bạn cần về bảo hiểm để làm việc trên các khu nhà body corporate ở Úc — không dùng biệt ngữ, chỉ có sự thật từ một người đã từng trải qua.

Bảo Hiểm Trách Nhiệm Công Cộng (Public Liability Insurance) — Yêu Cầu Tối Thiểu Bắt Buộc

Mọi thợ làm việc trên khu nhà body corporate đều cần bảo hiểm trách nhiệm công cộng (Public Liability Insurance). Đây là yêu cầu cơ bản tuyệt đối. Nếu không có nó, bạn sẽ phải đối mặt với các khiếu nại từ bên thứ ba về thiệt hại tài sản hoặc thương tích cá nhân do công việc của bạn gây ra.

Đối với công việc body corporate, hầu hết các nhà quản lý strata và tổ chức chủ sở hữu sẽ yêu cầu mức bảo hiểm tối thiểu là 20 triệu đô la. Một số sẽ yêu cầu 10 triệu đô la, nhưng 20 triệu đô la đang trở thành tiêu chuẩn trên toàn quốc, đặc biệt là ở New South Wales và Victoria. Ở Queensland, Đạo luật Quản lý Body Corporate và Cộng đồng (Body Corporate and Community Management Act) không quy định mức tối thiểu cụ thể cho thợ, nhưng chính sách bảo hiểm riêng của body corporate thường đặt ra chuẩn mực — và họ sẽ mong đợi bạn đáp ứng hoặc vượt quá mức đó.

Chính sách trách nhiệm công cộng của bạn nên bao gồm:

  • Thiệt hại cho tòa nhà hoặc tài sản chung (như làm xước sàn, hư hại tường hoặc làm vỡ cửa sổ)
  • Thương tích cho cư dân, khách thăm hoặc thợ khác
  • Chi phí bào chữa pháp lý nếu ai đó kiện bạn

Dự kiến chi trả từ 800 đến 2.500 đô la mỗi năm cho bảo hiểm trách nhiệm công cộng 20 triệu đô la, tùy thuộc vào ngành nghề, doanh thu và lịch sử khiếu nại của bạn. Một thợ sửa ống nước làm việc trong các căn hộ cao tầng sẽ trả nhiều hơn một người làm cảnh quan làm việc ở tầng trệt, đơn giản vì hồ sơ rủi ro khác nhau.

Lưu ý theo tiểu bang: Ở New South Wales, Đạo luật Quản lý Strata Schemes 2015 (Strata Schemes Management Act 2015) yêu cầu tổ chức chủ sở hữu phải duy trì bảo hiểm cho tòa nhà, nhưng nó không bao gồm công việc của bạn. Bạn phải tự lo. Ở Tây Úc, Đạo luật Quyền sở hữu Strata 1985 (Strata Titles Act 1985) cũng tương tự — body corporate bảo hiểm cấu trúc, không phải hoạt động của bạn.

Bảo Hiểm Trách Nhiệm Nghề Nghiệp (Professional Indemnity Insurance) — Không Phải Lúc Nào Cũng Bắt Buộc, Nhưng Thường Được Yêu Cầu

Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (Professional Indemnity Insurance) bảo vệ bạn nếu khách hàng bị tổn thất tài chính do sai sót trong lời khuyên, thiết kế hoặc dịch vụ chuyên nghiệp của bạn. Đối với công việc body corporate, điều này xảy ra thường xuyên hơn bạn nghĩ.

Giả sử bạn là thợ điện và bạn tư vấn cho body corporate về hệ thống chiếu sáng tốt nhất cho các khu vực chung. Nếu đề xuất của bạn dẫn đến hóa đơn tiền điện cao hơn hoặc hệ thống bị hỏng, họ có thể kiện bạn để đòi chi phí. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp sẽ chi trả cho điều đó.

Không phải body corporate nào cũng yêu cầu, nhưng nếu công việc của bạn liên quan đến thiết kế, tư vấn hoặc bất kỳ loại ý kiến chuyên môn nào, rất có thể họ sẽ yêu cầu. Các ngành nghề như thợ điện, thợ sửa ống nước, kiến trúc sư, kỹ sư và nhà thiết kế xây dựng có nhiều khả năng cần nhất.

Mức bảo hiểm thường dao động từ 1 triệu đến 5 triệu đô la. Phí bảo hiểm cho một thợ tự do (sole trader) bắt đầu từ khoảng 500 đến 1.500 đô la mỗi năm, nhưng có thể cao hơn tùy thuộc vào ngành nghề và doanh thu của bạn. Nếu bạn là nhà thầu làm việc thông qua cấu trúc công ty, hãy dự kiến trả nhiều hơn.

Lưu ý theo tiểu bang: Ở Victoria, Đạo luật Tổ chức Chủ sở hữu 2006 (Owners Corporations Act 2006) không bắt buộc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho thợ, nhưng nhiều tổ chức chủ sở hữu đưa nó vào yêu cầu đối với nhà thầu. Ở Nam Úc, Đạo luật Quyền sở hữu Cộng đồng 1996 (Community Titles Act 1996) không đề cập đến vấn đề này, nhưng các khu strata lớn ở Adelaide thường yêu cầu.

Bảo Hiểm Bồi Thường Cho Người Lao Động (Workers’ Compensation Insurance) — Luật Pháp, Không Phải Là Lựa Chọn

Nếu bạn thuê bất kỳ ai — dù chỉ một người học việc hoặc nhân viên thời vụ — bạn phải có bảo hiểm bồi thường cho người lao động (Workers’ Compensation Insurance). Điều này là không thể thương lượng. Nó chi trả chi phí y tế, tiền lương bị mất và chi phí phục hồi chức năng nếu một trong những nhân viên của bạn bị thương trong công việc.

Đối với công việc body corporate, rủi ro là có thật. Làm việc trong không gian hạn chế, trên thang hoặc trong các tòa nhà cao tầng với các điểm tiếp cận khó khăn làm tăng nguy cơ chấn thương. Nếu bạn là thợ tự do, bạn không bắt buộc phải có bảo hiểm bồi thường cho người lao động cho chính mình, nhưng một số body corporate sẽ yêu cầu điều đó. Nếu bạn là thợ tự do và bị thương, sẽ không có lưới an toàn nào trừ khi bạn đã mua bảo hiểm tai nạn cá nhân (Personal Accident Insurance) hoặc bảo hiểm thu nhập (Income Protection Insurance).

Mỗi tiểu bang có chương trình bồi thường cho người lao động riêng:

  • NSW: icare — phí bảo hiểm thay đổi theo ngành và quỹ lương
  • VIC: WorkSafe Victoria — tỷ lệ được đặt hàng năm
  • QLD: WorkCover Queensland — mô hình tương tự
  • WA: WorkCover WA — phí bảo hiểm dựa trên phân loại ngành của bạn
  • SA: ReturnToWorkSA — tương tự
  • TAS: WorkCover Tasmania
  • ACT: WorkSafe ACT
  • NT: NT WorkSafe

Phí bảo hiểm được tính theo tỷ lệ phần trăm trên quỹ lương của bạn, thường từ 1% đến 5% tùy thuộc vào ngành nghề của bạn. Một thợ tự do không có nhân viên có thể không phải trả gì, nhưng nếu bạn thuê một lao động phổ thông cho một công việc lớn, bạn cần phải đăng ký.

Lưu ý theo tiểu bang: Ở Queensland, Đạo luật Bồi thường và Phục hồi chức năng cho Người lao động 2003 (Workers’ Compensation and Rehabilitation Act 2003) nói rõ — nếu bạn có nhân viên, bạn phải có chính sách. Ở Tasmania, Đạo luật Phục hồi chức năng và Bồi thường cho Người lao động 1988 (Workers Rehabilitation and Compensation Act 1988) cũng nghiêm ngặt tương tự. Đừng cố trốn tránh. Các body corporate thường kiểm tra giấy chứng nhận bồi thường cho người lao động của bạn trước khi bạn bắt đầu.

Bảo Hiểm Công Trình Hợp Đồng (Contract Works Insurance) — Bảo Vệ Vật Liệu Và Công Việc Đang Tiến Hành Của Bạn

Bảo hiểm công trình hợp đồng (Contract Works Insurance) bao gồm các vật liệu và thiết bị bạn mang đến công trường, cũng như công việc bạn đã hoàn thành nhưng chưa được thanh toán. Trên các khu nhà body corporate, điều này đặc biệt quan trọng vì công trường được chia sẻ với cư dân và các thợ khác.

Hãy tưởng tượng bạn là thợ mộc đang lắp tủ bếp mới trong một căn hộ strata. Bạn đã lắp tủ xong, nhưng trước khi bạn có thể hoàn thành, một đường ống bị vỡ từ căn hộ phía trên làm ngập nơi này. Tủ của bạn bị hỏng. Bảo hiểm của body corporate sẽ không chi trả cho vật liệu của bạn — đó là trách nhiệm của bạn. Bảo hiểm công trình hợp đồng sẽ chi trả cho tổn thất này.

Bảo hiểm này đặc biệt phù hợp cho:

  • Cải tạo và sửa chữa nội thất
  • Sơn và trang trí
  • Lắp đặt sàn
  • Công việc sửa ống nước và điện trong các tòa nhà đang có người ở

Phí bảo hiểm cho bảo hiểm công trình hợp đồng thay đổi rất nhiều dựa trên giá trị vật liệu và thời gian của công việc. Đối với một công việc cải tạo nhỏ điển hình, bạn có thể trả từ 300 đến 800 đô la mỗi năm như một phần bổ sung cho chính sách trách nhiệm công cộng của bạn. Một số công ty bảo hiểm tự động bao gồm nó, nhưng nhiều công ty coi nó như một phần bổ sung tùy chọn.

Lưu ý theo tiểu bang: Ở ACT, nơi có mật độ cao các căn hộ strata, bảo hiểm công trình hợp đồng gần như là tiêu chuẩn cho bất kỳ công việc nội thất nào. Ở Lãnh thổ phía Bắc, nó ít phổ biến hơn nhưng vẫn đáng để có nếu bạn đang làm công việc sửa chữa nội thất trong thị trường căn hộ đang phát triển của Darwin.

Bảo Hiểm Dụng Cụ Và Thiết Bị (Tools and Equipment Insurance) — Đừng Để Đồ Nghề Của Bạn Không Được Bảo Vệ

Dụng cụ của bạn là kế sinh nhai của bạn. Trên một khu nhà body corporate, chúng cũng có nguy cơ bị trộm cắp hoặc hư hỏng cao hơn vì công trường được chia sẻ với cư dân, thợ khác và đôi khi là công chúng.

Bảo hiểm dụng cụ và thiết bị (Tools and Equipment Insurance) bao gồm đồ nghề của bạn nếu chúng bị đánh cắp, mất hoặc hư hỏng. Nó cũng có thể bao gồm thiết bị thuê. Hầu hết các chính sách bao gồm trộm cắp từ xe bị khóa hoặc công trường an toàn, nhưng hãy kiểm tra các điều khoản chi tiết — một số loại trừ trộm cắp từ xe không có người trông coi hoặc yêu cầu các biện pháp an ninh cụ thể.

Đối với công việc body corporate, bạn thường đỗ xe trong các bãi đậu xe chung hoặc để dụng cụ ở các khu vực chung trong khi bạn làm việc. Điều đó làm tăng rủi ro. Một chính sách tốt sẽ bao gồm:

  • Trộm cắp từ xe bị khóa (có bằng chứng về việc đột nhập)
  • Trộm cắp từ công trường an toàn
  • Hư hỏng do tai nạn (như làm rơi máy khoan khỏi thang)
  • Mất thiết bị thuê

Phí bảo hiểm thường dao động từ 300 đến 1.200 đô la mỗi năm, tùy thuộc vào giá trị dụng cụ của bạn.